اسعار الاراضى في الفاتح اسطنبول
 اسعار الاراضى في الفاتح اسطنبول

 اسعار الاراضى في الفاتح اسطنبول .. خريطة بأفضل المواقع من 3 خبراء

لمن دخل هذا المقال بحثا عن متخصص عقاري متخصص في اسعار الاراضى في الفاتح اسطنبول؛ فإن افضل مختص بهذا المجال من وجهة نظرنا هو: 

تواصل مباشر بالضغط هنا

أما من يبحث عن معلومات وتفاصيل تفيده بهذا المجال فإننا نسرد لكم أدناه المعلومات التي نأمل ان تفيدكم وتشبع تطلعاتكم:

 اسعار الاراضى في الفاتح اسطنبول

إذا كنت تفكر فى الاستثمار بالأراضى فى تركيا، تريد شراء أراضي في منطقة الفاتح، فإن منصة “معروف” تساعدك على من الجهات التي تقدم لك أفضل اسعار الاراضى في الفاتح اسطنبول ، مع شرح لكل المعلومات التى تحتاجها عن الاستثمار العقارى فى تركيا، فهيا بنا لنتعرف على ذلك..

اسعار الاراضي في اسطنبول

يعد شراء الأراضي في تركيا أحد ركائز الاستثمارات العقارية الكبيرة في تركيا، حيث أن إقبال المواطنين الأتراك على الاستثمار في الأراضي قوي ومستمر، وكذلك من الأجانب، خاصة إذا كانت الحكومة تنوي القيام بذلك من المشاريع الضخمة في احدى المناطق، فتجد اسعار الاراضي في مناطق المشروع التجريبي جديد على الحكومة، فهو يقفز بمعدل مرتفع للغاية، خاصة في البلدان سريعة النمو مثل تركيا، وإليك أفضل الشركات التي تساعدك في الوصول إلى ما تريده بأفضل الأسعار التي تريدها وهي:

  • شركة بيتي العقارية

وتمتلك الشركة خبرات استثنائية في قطاعات التطوير العقاري وبيع الأراضي خاصة الأراضي في الفاتح اسطنبول.

  • شركة عقارات اسطنبول

هي إحدى الشركات العقارية في تركيا في منطقة الفاتح باسطنبول، والتي تعرض جميع المعلومات التي قد تحتاجها عن سوق الأراضي والعقارات في تركيا، فلديها العديد من  اراضي للبيع في اسطنبول.

  • شركة هومي.
  • وتعتبر من أكثر الشركات في التطوير العقاري قيمة وتتمتع بمكانتها في العالم وليس فقط في تركيا، فلديها العديد من الخدمات في بيع الأراضى في الفاتح – اسطنبول.
  • وإليك نماذج من قطع الأراضي في اسطنبول توفرها لك أفضل الجهات في تركيا باسعار مناسبة.
  • قطعة أرض 650 متر مربع مطلة على البحر، القطعة بين الفيلات – السعر 700 الف ليرة تركية والآن يقترب من 200 الف دولار.
  • قطعة أرض تبلغ مساحتها 394 متر مربع غير مبني من 3 طوابق – سعرها 400 ألف ليرة تركية، تتطل على البحر، وهي من ضمن اراضي سكنية للبيع في اسطنبول.
  •  قطعة أرض مساحتها 310 متر، 4 ادوار تقع على البحر ويبلغ سعرها 400 الف ليرة تركية.
  • قطعة أرض مساحتها 665 متر مربع لبناء 3 طوابق اقرب طريق e5، القطعة تطل على شارعين – السعر 700 الف ليرة تركية.
  • قطعة أرض تبلغ مساحتها 600 متر مربع لبناء 4 طوابق تطل على شارعين 500000 ليرة تركية.
  • قطعة أرض في اسطنبول، مساحتها 890 متر، مطلوب مليون ليرة تركية أي ما يعادل 285000 دولار أمريكي في منطقة كوتشوك شيكمجة – اسطنبول.
فنادق في الفاتح اسطنبول
فنادق في الفاتح اسطنبول

ربما تفيدك: اسعار قطع الاراضي في اسطنبول .. أفضل سعر مع 9 شركات

فنادق في الفاتح اسطنبول

هناك العديد من الفنادق في الفاتح اسطنبول وإليك أحد أفضل الخيارات في اسطنبول.

  • فندق Antusa Design Hotel & Spa في الفاتح اسطنبول:

يقع على بعد 300 متر من Basilica Cistern، وبهذا الفندق صالة مشتركة وإطلالات على المدينة، وتشمل المرافق في مكان الإقامة هذا مطعمًا ومكتب استقبال يعمل على مدار الساعة وخدمة الغرف، بالإضافة إلى خدمة الواي فاي المجانية في جميع أنحاء الفندق، ويوفر هذا الفندق الصحف وجهاز فاكس وآلة تصوير يمكن للضيوف استخدامها.

وتم تجهيز غرف الضيوف بتكييف وتلفزيون بشاشة مسطحة مع قنوات فضائية وغلاية ودش ومجفف شعر وخزانة ملابس، وتحتوي كل غرفة في الفندق على حمام خاص مع لوازم استحمام مجانية،  مثل الموجودة في فلل للبيع في اسطنبول، ويتوفر بوفيه إفطار يوميًا، كما أن مطار إسطنبول هو أقرب مطار إلى هذا الفندق، حيث يقع على بعد 40 كم، كما يوفر مكان الإقامة خدمة نقل المطار مقابل تكلفة إضافية.

  • فندق Grand Fatih

يقع هذا الفندق في موقع مناسب في حي الفاتح في اسطنبول على بعد 2.3 كم من مسجد السليمانية وعلى بعد 3.3 كم من عمود قسطنطين وعلى بعد 3.7 كم من بازار التوابل، ويقع مكان الإقامة على بعد 4 كم من Basilica Cistern وعلى بعد 4.2 كم من المسجد الأزرق وعلى بعد 4.2 كم من برج غلطة، ويوفر مكان الإقامة مكتب استقبال يعمل على مدار 24 ساعة وخدمة نقل المطار وخدمة الغرف وخدمة الواي فاي المجانية.

ويحتوي جميع الوحدات في الفندق على تكييف وتلفزيون بشاشة مسطحة مع قنوات فضائية ومشغل دي في دي وحمام خاص مع دش ومجفف شعر ولوازم استحمام مجانية، وتحتوي جميع غرف الضيوف على مكتب، يتوفر بوفيه إفطار يومي في فندق Grand Fatih، ويقع الفندق من البازار الكبير على بعد 4.4 كم من مكان الإقامة، في حين تقع آيا صوفيا على بعد 5 كم.

الاستثمار العقاري في اسطنبول

يعتبر الاستثمار العقاري في تركيا بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص من الأنشطة الاقتصادية المتميزة في العالم والتي استقطبت العديد من الطاقات الرائدة في السنوات الأخيرة.

وهناك عدة عوامل مؤثرة في قيمة الاستثمار العقاري في تركيا وهي:

  •  ميزان العرض والطلب.
  •  الموقع والمساحة الإجمالية للممتلكات ومعرفة سعر المتر في اسطنبول.
  • عوائد الإيجار.
  •  العوامل الطبيعية مثل البيئة المحيطة والطقس.
  •  عوامل اقتصادية حيث ترتبط قيمة العقار بالمناخ الاقتصادي العام للدولة.
  • القوانين واللوائح والتشريعات المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات والتراخيص والخصخصة وعوامل أخرى.
  •  الأنماط الاجتماعية والذوق العام.

الفوائد المتوقعة للعقارفي المستقبل.

وهناك أسباب لأرتفاع قيمة العقار وهي تأثير التضخم، وتأثير العرض والطلب على سوق العقارات، وتحسين البنية التحتية، والتحولات والنمو الاقتصادي،  اسعار الاراضى في الفاتح اسطنبول وزيادة في متوسط ​​التدفق النقدي من العقار، وتحسينات على الممتلكات، مثل الزخارف.

وهناك عدة نصائح للاستثمار العقاري في تركيا يجب أن تعلمها منها:

  •  التحقق من أهلية البائع أو المسؤول عن بيع العقار من حيث حق تنفيذ البيع.
  • تأكد من عدم وجود مالك أو مشتري آخر للعقار.
  • التحقق من خلو العقار من الحقوق الناتجة عن الرهن أو الإيجار أو أي حقوق أخرى وذلك من  شروط شراء شقة في تركيا.
  •  زيارة موقع العقار والتأكد من صلاحيته للاستخدام السكني أو التجاري أو لغرض معين من شرائه.
  •  الحصول على نسخة من عقد ملكية العقار للتأكد من عدم قيام المالك السابق بأي شكل من أشكال نقل الملكية، والتأكد من عدم وجود حقوق ناشئة عنه.
  • التأكد من تطابق المساحة والمواصفات والمعلومات الواردة في الطابو مع شكل العقار، وتلك هي تجربة شراء شقة في تركيا.

ولكي تحقق جدوى في الاستثمار العقاري في تركيا يمكنك جمع البيانات الكاملة عن العقار المراد استثماره، كما يجب أن يكون الاستثمار في المناطق التي من المتوقع أن تشهد نشاط استثماري مكثف في المستقبل، مثل مناطق التحول الحضري في اسطنبول، وأخذ المشورة من المتخصصين والخبراء في مجال العقارات، وعدم المخاطرة بالاستثمار في العقارات مع المشاكل الأساسية، وفي كل عام يتوافد ملايين السائحين على تركيا يلاحظ أن الكثير منهم -خاصة العرب- يزورون تركيا بشكل نصف سنوي.

انواع الطابو في تركيا
انواع الطابو في تركيا

ربما تفيدك: شراء اراضي في اسطنبول .. هذه المؤسسات توفرها لك بأفضل الأسعار

انواع الطابو في تركيا

هناك عدة أنواع من الطابو في تركيا، حسب جنس العقار، ومن أهمها ما يلي:

1- الطابو الزراعي في تركيا

عقار الحقل أو الأرض الزراعية اسمان يدلان على اسم واحد وهي الأرض التي يحق لمالكها القيام بأي عمل زراعي أو ما يماثله مثل تربية الدواجن أو المواشي ضمن الأرض المملوكة والمخصصة لهذا المشروع، ويُعرف سند الملكية لهذا النوع من الأراضي باسم تابو الأزرق، وذلك لتمييزه عن سند الملكية الأحمر للوحدات السكنية (منزل – منزل – فيلا – مكتب) أو حتى الأراضي المشمولة بالخطة التنظيمية للمدينة.

ومع ذلك، في بعض الأحيان، قد تكون الأرض الزراعية في سند الملكية قد اكتسبت مؤخرًا حالة إعادة الإعمار بسبب تغيير في خطة إعادة الإعمار في المنطقة، بينما تبقى على السند كأرض زراعية بسبب عدم مراجعة التغيير في العقارالجنس، وفي هذه الحالة يجب توفير المعلومات من قبل البلديات المعنية في حالة عرض عقارات للبيع في اسطنبول الفاتح.

2- وثائق البناء هي أنواع الطابو في تركيا

في هذا النوع من الطابو في تركيا، يتم ذكر معلومات عامة عن العقارات، دون ذكر معلومات عن الأقسام المستقلة للعقاروهذا يعني أن العقار مسجل ككتلة واحدة وليس أقسام منفصلة مثل البيوت المستقلة والحظيرة وملحقاتها والمستودعات والمصانع .

3- الارتفاق العقاري

هو طابو الملكية التي يسجل كل قسم من أقسام العقار على حدة، بحيث يتم التخطيط لمشروع مناسب للبناء على قطعة أرض مخصصة،  اسعار الاراضى في الفاتح اسطنبول ثم يتم أخذ الموافقة على البناء، ومن ثم يتم تقسيم المشروع إلى أقسام مستقلة مثل شقق داخل العمارة.

ويتم تنظيم سند خاص لكل منهم يوضح موقع القسم المستقل ومعلوماته، دون النظر فيما إذا كان إنشاء المشروع قد بدأ أم لا، ويذكر جنس العقار في هذه السندات بأنه بناء أو أرض زراعية بسبب عدم استكمال بناء المشروع، وبعد الانتهاء من البناء وإصدار موافقة الإسكان، يتم تخصيص سندات الملكية للعقار.

4- حق الارتفاق هو من بين وثائق الطابو في تركيا

من الضروري الحصول على سجل ملكية الطابق لحماية حقوق مالك العقار، لذا فإن سجل ملكية الطابق هو المستند الذي يتم الحصول عليه للإشارة إلى أن المالك له حق الملكية في الطابق المحدد من المبنى، ويعتبر سجل الملكية الطابقية هو باختصار دليل على أن المبنى قد تم تشييده بالكامل وفقًا لقانون البناء.

يوجد سجل آخر يسمى “الارتفاق الطابقي” ويسمى بالتركية (Kat irtifakı) والذي عادة ما يصدره مقاول البناء للحصول على التمويل اللازم للمشروع، وهذا السجل يحدد حصص العقار وحصة كل المالك، وفي سجل الارتفاق الطابقي، المربع الأوسط يُشار إليه فقط في سند ملكية العقار (الطابو)، مما يعطي سند الملكية (الطابو) جودة سند الارتفاق ولا يعتبر وثيقة ملكية كاملة  فيسوق تركيا المفتوح للعقارات.

5- طابو الملكية الكاملة

ويسمى بالتركية (Kat Mülkiyeti)، وهوسند يسجل ملكية العقار بعد الانتهاء من بنائه بشكل كامل، ويحدد الأقسام المستقلة فيه مع الموافقة على استخدام كل قسم على حدة، ولكل قسم من الأقسام يتم تنظيم سند ملكية كامل خاص به، ويثبت ملكية مالك السند في القسم المستقل في المبنى المذكور أعلاه.

وتختلف صكوك الملكية وحقوق الارتفاق عن صكوك الأراضي الزراعية والأراضي الصالحة للبناء من حيث المعلومات الواردة فيها، كعدد الشقة أو القسم المستقل وموقعه في المبنى وحصته من الأرض التي عليها البناء المذكورة في هذه السندات، وفي حالة عدم وجود مثل هذه المعلومات في سند الملكية، فهذا يعني أن العقار المعني لم يحصل بعد على حق الملكية الكامل أو الارتفاق العقاري.

وإذا تم ذكر رقم القسم المستقل وموقعه وحصته من الأرض والمعلومات الأخرى المتعلقة به وجنسه كأرض بناء،  اسعار الاراضى في الفاتح اسطنبول فهذا يعني أن العقار قد حصل على حق الارتفاق، وإذا تم ذكرجنس العقار كمبنى أو فيلا أو شقة، وهذا يعني أن العقار لم يحصل على حق الملكية الكاملة، كما هو معروف بالإشارة في خانة نوع الطابو هل هو ملكية كاملة، أو ارتفاق عقاري، أو ملكية انتقالية.

6- طابو الموافقة على السكن

وهو الذي يتم فيه الموافقة الصادرة من البلدية على المباني التي يتم تشييدها وفق معايير محددة، حيث ثبت أن المبنى المعني قد تم تشييده وفق ما ورد في مشروع البناء المعتمدمن أجل الحصول على موافقة السكن، ويجب الالتزام بالمعايير التي تفرضها الدولة، مثل وجود سلالم حريق وحالات الطوارئ، وكون المبنى مقاومًا للزلازل، وتوافر اسطوانات إطفاء مناسبة داخل المبنى، وتقع مهمة الحصول على الموافقة على السكن على عاتق المقاول أو شركة البناء المنفذة للمشروع عند شراء الأراضي في تركيا، وبعد الحصول على موافقة الإسكان، يتم تحويل سندات جميع المشترين إلى سندات ملكية كاملة.

7- طابو الملكية الانتقالية

وهو حق التملك في العقار لفترة محددة من العام حيث تقتصر الملكية الانتقالية للعقار على فترة 7 أو 10 أو 15 يوماً في السنة مثلاً، ويقصد بها شراء عقار بالمشاركة مع مدة استخدام محددة لهذا العقار، وهو شائع في عقارات العطلات ونحوها، ويتمتع المالك بجميع حقوق الملكية من بيع وتأجير والتنازل عن حقه للآخرين.

ويمكنني أن أقول لك أن التسجيل العقاري المشترك (الطابو) هو إجراء حديث من نوعه يتم فيه تسجيل العقار باسم أكثر من شخص في نفس الوقت، ويعتبر هذا التطبيق من أدوات الاستثمار الجديدة في العقارات التركية، حيث يمكن لأكثر من شخص امتلاك نفس العقار وفي هذا النوع من قيود التسجيل العقاري، يتم تسجيل العقار بنسب متساوية أو مختلفة بين الشركاء حسب رغبتهم.

وتشمل العقارات من هذا النوع المكاتب والمخازن والمستودعات وما في حكمها من المحلات وغيرها من العقارات ذات الاستعمال التجاري، وكذلك المساكن التي تحول استخدامها من الاستخدام السكني إلى الاستخدام التجاري، لذلك من المهم جدًا أن يتم تسجيل الغرض من استخدام العقار في السجل العقاري، ويجب كتابة عبارة “السجل العقاري التجاري” على سجلات العقارات التي تمارس أنشطة تجارية.

وهناك عدة أمور يجب الانتباه إليها عند إصدار السجل العقاري، وأهمها “نوع العقار” الذي يتم تسجيله أو امتلاكه فعلى سبيل المثال،  اسعار الاراضى في الفاتح اسطنبول يمكن بيع عقار على أنه سكن، بينما كان مسجلاً سابقًا لدى إدارة السجلات العقارية تحت بند سجل عقاري تجاري.

وفي مثل هذه الحالات، يجب إجراء تغيير في نوع العقار في السجلات العقارية، وذلك لتجنب المشاكل المستقبلية أثناء دفع الرسوم أو الضرائب المتعلقة بهذه الممتلكات، ويمكن تنفيذ ذلك من خلال مراجعة البلدية التي ينتمي إليها العقار، ويجب الانتباه إلى أمر آخر – مهم وضروري – وهو الحصول على التراخيص اللازمة للعقار المراد امتلاكه، وهي التراخيص والأذونات مثل رخصة الارتفاق الأرضي وملكية الطابق، ويجب التأكد من وجودهما في حالة المباني السكنية، وهذا ضروري للغاية، خاصة إذا تم شراء العقار برهن عقاري من البنك، حيث يتم فرض غرامات على الشقق السكنية التي لم يتم إصدار ترخيص ملكية الطابق لها، ويمكن مراجعة إدارات السجل العقاري لفحص صلاحية هذه التراخيص والتحقق منها عند شراء منازل للبيع في اسطنبول.

ويتم تنظيم السجل التجاري للعقار من خلال تسجيل واضح لاسم صاحب السجل، وحجم العقار، بالإضافة إلى موقع العقار، ونوع العقار، وحالة الأسهم المثبتة فيه، وأصحاب الأسهم فيه، كما يجب تسجيل جميع التعديلات التي تم إجراؤها في السجل العقاري المتعلقة بالعقار إن وجدت بالإضافة إلى تسجيل الرقم التسلسلي وتاريخ العودة إلى العقار، ويجب مراجعة البلدية التي تنتمي إليها سجلات العقارات، وإدارة السجلات العقارية التي تنتمي إليها هذه الممتلكات، من أجل إبلاغها بأي شروط إضافية أخرى، إن وجدت.

وتعتبر رسوم السجل العقاري (الطابو) من البنود المهمة التي يجب مراعاتها قبل شراء العقار، لأنها ليست دفعة صغيرة، حيث تصل إلى 2٪ من سعر العقار، تفرضها الدولة على كل من البائع والمشتري.

وعلى الرغم من عدم وجود نص واضح وصريح في هذا السياق، إلا أن الرسوم عادة ما يتم تحصيلها من طرف المشتري، مما يعني أن المشتري يدفع 4 في المائة من إجمالي قيمة العقار كرسوم للتسجيل العقاري، فعلى سبيل المثال: إذا كان سعر العقار 200 الف تركي، فيكون قيمة الطابو 8 آلاف ليرة تركية لذلك، يجب أخذ هذا المبلغ في الاعتبار، ويجب أن يكون الاتفاق بين الطرفين مقدمًا على طريقة الدفع بين البائع والمشتري واضحًا، وفي حالة وجود وسيط بين البائع والمشتري، يجب تحديد العمولة التي سيحصل عليها الوسيط، بالإضافة إلى المصاريف المترتبة على دفع رسوم بيع العقار.

رسوم الطابو في تركيا
رسوم الطابو في تركيا

ربما تفيدك: اراضي استثمارية للبيع في اسطنبول .. فرص حقيقة للاستثمار مع تلك الشركات

رسوم الطابو في تركيا

رسوم الطابو في تركيا هي مبلغ من المال يتم دفعه بعد بيع أو شراء العقارات، ولا يمكن نقل ملكية العقارات في سند الملكية دون دفع هذه الرسوم، ويتم احتساب رسوم سند الملكية على أساس 15 بالألف من سعر العقار المباع، ويتم منح فترة سماح حتى نهاية العام لدفع رسوم سند الملكية.

كما يجب أن تعلم أن كل من قدم معلومات كاذبة إلى سند الملكية، وكل من لا يدفع رسوم الطابو كاملة، يواجه غرامة مالية كبيرة، ويتم دفع رسوم سند الملكية من قبل البائع والمشتري بشكل مستقل عن بعضهما البعض، حيث يدفع كل طرف 15 لكل ألف من سعر العقار.

وبالنسبة للأنواع المختلفة من سندات الملكية في تركيا فمثلاً إذا قمت ببيع أو شراء شقة بسعر 100 ألف ليرة فسوف تدفع 15 بالألف من هذه القيمة أي ما يعادل 1500 ليرة وإجمالي رسوم سند الملكية يكون  3000، يدفعه البائع والمشتري بالتساوي،  اسعار الاراضى في الفاتح اسطنبول وهي إحدي خطوات شراء عقار في تركيا.

ومع ذلك، هناك مصاريف إضافية لسند الملكية يدفعها المشتري فقط (العمالة وغيرها) وهذا العام كان بدل العمل على سبيل المثال 128 ليرة تركية، يضاف إلى بدل الخدمات الإضافي بمقدار 17.50 ليرة تركية، وبالتالي فإن المجموع الإضافي المصاريف 145.50 ليرة تركية

ويبدأ توقيت دفع رسوم الطابو في تركيا بعد تقديم مستندات نقل الملكية، وتدفع المصاريف داخل الدائرة التي تتم فيها معاملات سند الملكية، ويمكن أيضًا تحصيلها من قبل المؤسسات ذات الصلة (مثل البنوك) في حالة قيام وزارة المالية بمنح تصريح، بالإضافة إلى ذلك، ستطبق مديريات السجل العقاري تطبيق التحصيل الإلكتروني عبر الإنترنت، وبالتالي سيتمكن المدققون من دفع هذه النفقات من خلال العديد من البنوك وأجهزة الصرف والدفع الإلكترونية.

ويتم احتساب رسوم سند الملكية في تركيا على أساس سعر نقل ملكية العقار، بحيث لا تقل عن ضريبة العقار، ويجب تسجيل القيمة الفعلية التي سيدفعها المشتري للبائع في سند الملكية، وفي هذا الصدد، يلجأ البعض إلى تسجيل قيم منخفضة من أجل تقليل النفقات العقارية، ويعتبر هذا انتهاكًا للمبادئ القانونية ويعاقب عليه كل من البائع والمشتري، وفي حالة وجود مخالفة ووضع سعر غير حقيقي في بيان صك الملكية، فهناك فرصة لتعديل هذا السعر قبل وقوع الغرامات، من خلال تقديم طلب يسمى “طلب تعديل سعر البيع”، يكون فيه في حالة دفع رسوم التخفيض في سند الملكية ولا يتم خصم مبلغ غرامة.

وختاما: يمكن القول إن هناك العديد من الأراضي المعروضة للبيع في اسطنبول في الفاتح، فهناك اراضي تجارية للبيع في اسطنبول، وهناك أراضي سكنية يمكنك شرائها، كما يمكنك الأستعانة بأحد الجهات والمكاتب التي تساعدك على الحصول على أفضل اسعار الاراضي في الفاتح اسطنبول.

ربما تفيدك: قائمة بأفضل اسعار الاراضي السكنية في اسطنبول مع 3 شركات

 المصدر:معروف

عن معروف

شاهد أيضاً

مشروع تسمين عجول في تركيا

مشروع تسمين عجول في تركيا.. 6 نصائح من الخبراء لنجاح تجارتك

مشاريع تسمين العجول في تركيا

مشاريع تسمين العجول في تركيا..خريطة تفصيلية لمشروع ناجح

غرف نوم اطفال البصرة

غرف نوم اطفال للبيع في بغداد .. خصومات مميزة توفرها لك 3 معارض 

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *